34. 2012년 부동산, '하우스푸어'와 '거래 절벽'의 심화

 

끝나지 않는 고통: 2012년 한국 부동산, '하우스푸어'와 '거래 절벽'의 심화

2012년 한국 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융 위기 이후 이어진 장기 침체 국면의 한가운데였습니다. 정부의 잦은 규제 완화 노력에도 불구하고, 시장은 좀처럼 반응하지 않았습니다. 특히 이 해는 집값 하락으로 고통받는 '하우스푸어' 문제와, 전세난으로 허덕이는 '렌트푸어' 문제가 사회를 관통하는 핵심 이슈로 부각되었습니다.

이번 글에서는 2012년 부동산 시장을 이해하는 핵심 키워드인 *거래 실종, 수도권 하락, 두 푸어(Poor)의 고통*을 중심으로, 당시의 절박했던 시장 상황과 정부의 대응을 알아보겠습니다.

1.  매매 시장: '거래 절벽' 속 4년 연속 하락세

2012년 매매 시장은 거래 위축이 극심했습니다. 통계청에 따르면 이사 등 이동 인구 수가 1979년 이래 가장 낮은 수준을 기록했을 정도로, 국민들이 움직이지 않는 암울한 상황이었습니다.

1.1. 수도권의 깊은 수렁: 하락세의 장기화

• 수도권 약세 주도: 2012년 전국 아파트값은 소폭 하락(-0.3%)했지만, 서울 및 수도권은 3.4% 하락하며 침체를 주도했습니다. 특히 서울 강남권은 4% 이상, 경기도 과천시는 9% 이상 급락하는 등, 한때 집값을 선도했던 지역들이 가장 큰 폭의 하락세를 기록했습니다.

• 하우스푸어 문제의 심화: 지속적인 집값 하락은 대출을 끼고 집을 샀던 사람들의 자산 가치를 훼손했습니다. 빚은 그대로인데 집값이 떨어지면서 원리금 상환에 어려움을 겪는 '하우스푸어' 문제가 절정을 맞이했고, 깡통주택 우려까지 커졌습니다.

1.2. 침체의 원인: 거시 경제 불안과 규제의 잔존

매매 시장 침체의 주요 원인은 복합적이었습니다.

1. 가계 부채와 대출 규제: 2009년 확대된 DTI(총부채상환비율) 규제는 여전히 매수세의 진입을 막는 결정적인 요인으로 작용했습니다. 금융 위기 이후 증가한 가계 부채에 대한 우려로 정부는 대출 규제를 풀기 어려웠습니다.

2. 유럽 재정 위기 등 대외 불안: 유럽의 재정 위기가 지속되면서 글로벌 경기 침체 우려가 해소되지 않아, 부동산 투자 심리가 완전히 얼어붙었습니다.

3. 지방의 나홀로 강세 약화: 2011년까지 강세를 보였던 지방 광역시 시장마저도 2012년에는 상승세가 한풀 꺾이며 전국적인 침체 분위기가 확산되었습니다.

2.  전세 시장: '렌트푸어' 양산과 불안정의 심화

매매 시장이 침체된 것과 달리, 전세 시장은 여전히 불안정했습니다. 2011년 폭등세는 다소 둔화되었으나, 여전히 상승세를 유지하며 *집 없는 사람*의 고통인 렌트푸어(Rent Poor) 문제를 양산했습니다.

2.1. 전세난민의 일상화와 깡통 전세 우려

• 전세 수요의 누적: 매매 시장의 불안정으로 '집을 사지 않고 전세에 머무르려는' 수요가 누적되면서 전세 공급 부족은 해소되지 않았습니다.

• 렌트푸어 등장: 지속적인 전셋값 상승으로 세입자들이 주거비 지출에 허덕이는 *렌트푸어*가 사회 문제로 대두되었습니다. 전세난민, 텐트족 등 서민들의 주거 고통을 대변하는 신조어들이 유행했습니다.

• 깡통 전세 위험: 집값 하락과 전셋값 상승이 동시에 진행되면서, 매매가와 전세가가 비슷한 수준이 되는 '깡통 전세' 위험이 수도권을 중심으로 커졌습니다. 이는 세입자가 집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 주택 가격을 초과할까 우려하는 현상이었습니다.

2.2. 임대차 시장의 구조 변화 가속화

• 월세화 심화: 저금리 기조가 이어지면서 집주인들은 여전히 전세 보증금의 월세 전환을 선호했습니다. 2012년 전월세 실거래량 중 월세 비중이 증가하면서, 임대차 시장은 *전세 소멸*이라는 구조적 변화를 가속화했습니다.

• 재건축 이주 수요: 서울 강남권의 대형 재건축 단지(가락시영, 잠원동 대림 등)의 이주 수요가 겹치면서 해당 지역의 전세 시장 불안은 더욱 심화되었습니다.

3.  정부의 고군분투: '핀셋' 정책의 한계

MB 정부는 임기 마지막 해인 2012년에 시장 활성화를 위한 대책을 잇달아 발표했습니다.

3.1. 거래 활성화를 위한 마지막 규제 해제 (5.10 및 9.10 대책)

정부는 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 규제 완화의 마지막 카드를 꺼냈습니다.

• 강남 3구 규제 해제: 집값 하락세가 뚜렷했던 *강남 3구(강남·서초·송파)*를 포함한 투기지역 및 주택거래신고지역에서 해제했습니다. 이는 노무현 정부 때부터 이어져 온 규제의 상징적인 해제였습니다.

• 세제 혜택 재도입: 일시적 2주택자 종전주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 연장하고, 1세대 1주택자 양도세 비과세 보유 요건을 3년에서 2년으로 완화했습니다. 또한, 하반기에는 미분양 주택 양도세 5년 감면 및 주택 거래 취득세 50% 감면 등 강력한 세제 지원책을 한시적으로 다시 도입했습니다.

3.2. 정책의 한계와 새로운 이슈

이러한 규제 완화 노력에도 불구하고, 시장은 *집값이 더 떨어질 것*이라는 근본적인 심리를 극복하지 못해 거래량은 역대 최저 수준을 기록하는 등 정책 실효성은 낮았습니다.

• 뉴타운 출구 전략: 박원순 서울시장은 2012년 초, 재개발·재건축 지역의 주민 의견을 수렴해 사업을 중단할 수 있는 *뉴타운 출구 전략*을 발표했습니다. 이는 사업 진행이 불투명했던 많은 구역을 해제시키는 시발점이 되었으나, 매몰 비용과 조합원 갈등이라는 새로운 사회 문제를 야기했습니다.

• 수익형 부동산의 조정: 2011년 인기를 끌었던 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산은 공급과잉 우려로 인해 임대 수익률이 하향 안정세를 보이며 시장의 관심이 분산되었습니다.

4.  2012년, 다음 정부를 기다리는 관망세

2012년은 12월 대통령 선거를 앞두고 있어, 시장은 차기 정부의 부동산 정책 방향에 촉각을 곤두세우는 관망세가 지배적이었습니다.

이 해의 가장 큰 교훈은 단순한 규제 완화나 세제 혜택만으로는 하락 심리를 되돌릴 수 없다는 점이었습니다. 대외 경제 불안정과 가계 부채 부담, 그리고 집값 하락에 대한 공포가 결합된 상황에서는 정부의 정책이 시장의 흐름을 바꾸는 데 한계가 있음을 보여주었습니다.

2012년의 침체는 이후 몇 년간 한국 부동산 시장을 특징짓는 *장기 불황*의 뼈대가 되었습니다.